taux de prêt immobilier

taux de prêt immobilier

L'investissement locatif se réfère à l'investissement immobilier qui implique l'immobilier et son achat, suivi par la détention, la location et la vente de celui-ci. Contrairement à la croyance populaire, l'investissement locatif n'est pas un revenu passif, surtout s'il n'y a pas de consultant en gestion embauché pour gérer le travail administratif, un service qui coûte habituellement environ 10% du revenu. Les gens qui ont de l'expérience dans le domaine le vantent souvent comme un travail exhaustif, qu'il s'agisse d'attendre qu'un autre problème survienne, de classer des documents ou de traiter avec de terribles locataires.

Petit conseil: La vérification des antécédents des locataires potentiels peut donner au locateur une meilleure idée de ce à quoi s'attendre à propos d'un locataire, de la façon dont le locataire peut traiter la propriété et de la probabilité que le locataire paie régulièrement le loyer.

Communément fait pour de meilleurs rendements, les investisseurs achètent des propriétés bon marché et inférieures, telles que les saisies, puis les améliorent avant la phase de location. Pour les propriétés plus anciennes, supposez des coûts d'entretien et de réparation plus élevés. Les investissements immobiliers locatifs sont généralement à forte intensité de capital et dépendent des flux de trésorerie avec de faibles niveaux de liquidité. Cependant, par rapport aux marchés boursiers, les placements locatifs sont normalement plus stables, procurent des avantages fiscaux et sont plus susceptibles de couvrir l'inflation.

Cela ne veut pas dire que les propriétés locatives ne valent pas l'effort et ne sont pas rentables. Compte tenu de l'analyse financière appropriée dans la prise de décision, ils peuvent s'avérer rentables et rentables. Le calculateur de biens locatifs peut aider à exécuter les chiffres.

L'investissement immobilier peut être complexe, mais certains principes généraux peuvent servir de point de départ pour l'analyse des investissements. Cependant, chaque marché est différent. Il est très possible que ces directives ne fonctionnent pas dans certaines situations. Il est extrêmement important qu'ils soient traités en tant que tels, non pas en remplacement d'analyses financières rigoureuses ni de conseils de la part de professionnels de l'immobilier, des choses qui devraient toujours faire l'impasse sur des lignes directrices trop généralisées.

Règle de 50% - La somme des dépenses d'exploitation d'un bien locatif oscille autour de 50% du revenu. Rappelez-vous que les dépenses d'exploitation n'incluent pas le principal de l'hypothèque ni les intérêts. L'autre 50% peut être utilisé pour payer le paiement hypothécaire mensuel. Avec cela, estimer rapidement le flux de trésorerie et le profit d'un investissement.

Règle de 1% - Le revenu mensuel brut de location devrait être de 1% ou plus du prix d'achat de la propriété, après les réparations. Il n'est pas rare de l'entendre proclamer la règle des 2%, mais évidemment, plus il est élevé, mieux c'est.

Une règle moins connue est la règle des 70%. Ceci est une règle pour l'achat et le retournement de biens immobiliers en difficulté pour un profit, qui stipule que le prix d'achat doit être inférieur à 70% de la valeur après réparation (ARV) moins les coûts de réparation (désintoxication).

Le taux de rendement interne (TRI) ou rendement total annualisé est un taux annuel gagné sur chaque dollar investi pour la période durant laquelle il est investi. Il est généralement utilisé par la plupart des investisseurs, sinon tous, comme un moyen de comparer différents investissements. Plus l'IRR est élevé, plus il est souhaitable de faire l'investissement.

S'il y a un chiffre qui est le plus important pour reconnaître la rentabilité ou le succès relatif d'un bien locatif à un autre investissement, c'est le TRI. Le taux de capitalisation est trop basique dans son calcul et le retour sur investissement Cash Flow (CFROI) ne tient pas compte de la valeur temps de l'argent.

Le taux de capitalisation, souvent appelé taux de capitalisation, est le ratio du bénéfice d'exploitation net (RNI) à la valeur de l'actif de placement ou à la valeur de marché actuelle.

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Les défis de l'obtention d'un prêt sur valeur domiciliaire sur les biens locatifs

Comme de nombreux types de prêts qui ont été faciles à obtenir il ya des années pendant la crise du logement, les prêts sur valeur domiciliaire et d'autres prêts pour encaisser des capitaux propres dans les propriétés locatives ont été relativement faciles à obtenir. Maintenant, pas tellement.

"Il y a un risque plus élevé avec les propriétés locatives", explique Todd Huettner, président de Huettner Capital, une société de courtage immobilier à Denver.

"La crise financière de 2008 est encore très fraîche dans l'esprit de certaines personnes", explique Ravi Ramnarain, expert-comptable diplômé à Fort Lauderdale, en Floride, qui possède des propriétés locatives dans ce pays. "Et pour cette raison, les banques font attention à ne pas prêter de l'argent aux gens."

Obtenir un revenu de location à partir de biens d'investissement n'empêche pas un propriétaire de prendre l'équité dans la propriété et l'utiliser pour réparer la propriété et faire des réparations, tout comme un propriétaire ferait avec leur résidence principale. Mais obtenir un prêt à domicile pour une propriété locative peut être un peu plus difficile avec plus d'obstacles à surmonter. Voici quelques-uns à considérer:

Une marge de crédit sur valeur domiciliaire, ou HELOC, peut être attrayante pour un certain nombre de raisons. Les taux peuvent être inférieurs à un prêt à domicile typique, et les taux sont presque toujours variables. Au lieu d'un paiement forfaitaire, le prêt agit comme une carte de crédit ou un chéquier avec une période de tirage de 10 ans lorsque seuls les intérêts sont payés. Le capital et les intérêts sont payés dans les 20 prochaines années.

L'argent peut être utilisé pour tout, y compris les réparations domiciliaires, les rénovations, l'éducation, les économies d'urgence et les frais médicaux.

Selon M. Huettner, la plupart des banques n'offriront pas de MCBI sur les propriétés locatives en raison du risque lié aux propriétés locatives. Ils peuvent être plus susceptibles de transformer les clients en un prêt commercial traditionnel avec un taux plus élevé et des conditions moins favorables où le bien locatif est garanti pour le prêt, dit-il.

"C'est une situation où les termes et conditions sont si difficiles que les gens vont finir par aller ailleurs", dit Huettner.

Au lieu d'une ligne de crédit, les prêteurs peuvent être plus susceptibles de faire un refinancement d'encaissement qu'un prêt sur valeur domiciliaire, dit-il.

Pour obtenir un HELOC en tant que propriétaire de location, vous devrez peut-être montrer que vous pouvez vous permettre de rembourser le montant total, explique Lucas Hall, fondateur de Landlordology.com et un propriétaire indépendant depuis plus de 10 ans qui possède maintenant cinq propriétés locatives.

Cela peut être fait en montrant que vous avez plus d'argent à la banque que vous le feriez pour un prêt sur valeur domiciliaire sur la maison que vous habitez, y compris plusieurs mois de paiements hypothécaires pour chaque propriété locative que vous possédez.

Hall a refinancé la plupart des maisons dont il est propriétaire et a souscrit des marges de crédit en tant que propriétaire d'un logement locatif, principalement afin de pouvoir disposer d'argent pour effectuer des réparations majeures.

"C'est une sorte de fonds d'urgence pour mon fonds d'urgence", dit-il.

Selon M. Ramnarain, la possibilité de rembourser un prêt hypothécaire ou un prêt sur valeur domiciliaire n'est pas considérée comme un revenu, car les locataires peuvent déménager et les locateurs peuvent avoir d'autres problèmes.

Par exemple, 75% des 1 000 $ de revenu de location seraient considérés comme un revenu réel, ou 750 $, pour tenir compte des autres dépenses en tant que propriétaire de location, dit-il.

Des déclarations de revenus montrant les revenus générés par les locations peuvent également être nécessaires, explique M. Hall, de même que des copies des baux montrant que la maison de location sera occupée pendant un certain temps et non seulement quelques mois.

Certains prêteurs peuvent exiger que les propriétaires de biens immobiliers locatifs aient plus d'équité dans leur propriété avant d'approuver une MCVD.

"Ce dont ils se soucient vraiment, c'est que cette propriété ait assez d'équité pour cette HELOC", dit Hall, ajoutant que le processus a été fortement resserré au cours des six derniers mois.

M. Hall a refinancé des prêts et pris des capitaux propres afin de pouvoir acheter d'autres propriétés, puis a refinancé cette nouvelle propriété afin de pouvoir rembourser une marge de crédit sur d'autres propriétés locatives, dit-il.

«Je l'utilise rarement, à moins d'avoir un gros achat à venir, comme une autre propriété», dit-il.

Un ratio prêt / valeur élevé, ou LTV, représente un risque plus élevé pour un prêteur. Un pourcentage plus élevé du coût d'une propriété qui doit être emprunté pourrait rendre un prêt hypothécaire plus difficile à obtenir.

Les prêteurs qui peuvent approuver un LTV de 80% pour une résidence principale peuvent exiger 70% ou moins de LTV pour les biens locatifs, dit Huettner.

Un LTV de 75 pour cent avec 25 pour cent d'équité peut être possible pour les propriétaires de location, dit Ramnarain. Certains propriétaires peuvent avoir LTV de 90 pour cent sur leur résidence principale, dit-il.

Alors qu'un propriétaire pourrait être autorisé à avoir plus de 40 pour cent de son revenu allant vers des dettes et toujours être approuvé pour un prêt sur valeur domiciliaire, un propriétaire de location devrait probablement réduire ce taux d'endettement à 30-35% de leur revenu, Ramnarain dit.

Taux d'intérêt plus élevé ou points de paiement

Le refinancement d'un prêt de location pour retirer de l'argent pour des réparations pourrait exiger un taux d'intérêt plus élevé ou des points de paiement en raison du risque plus élevé de prêts de location de propriété, Huettner dit.

Pour garder le taux d'intérêt identique à un prêt sur une résidence principale, un emprunteur peut avoir besoin de payer 2-3 points sur le prêt, dit-il. Ou ils pourraient payer un quart à un demi-point de plus sur le taux d'intérêt du prêt, dit-il.

Obtenir un prêt sur une propriété locative pourrait exiger un pointage de crédit de 680, comparativement à 620 pour un propriétaire qui vit dans leur maison, dit Huettner.

Les banques peuvent être particulièrement vigilantes à propos de la vérification de l'assurance suffisante pour les propriétaires de logements locatifs, explique M. Ramnarain.

"A la fin de la journée, ils verront s'ils vont obtenir leur argent" et si vous avez une assurance appropriée, dit-il.

Les prêteurs peuvent plafonner le nombre de prêts hypothécaires à six ans, dit Ramnarain. Quatre à six privilèges sont possibles pour les propriétaires de logements locatifs, dit Huettner.

Selon Elysia Stobbe, un propriétaire, un professionnel de l'hypothèque et un auteur de Comment obtenir l'agrément pour le meilleur, le temps d'attente pour utiliser une nouvelle évaluation, qui tiendra compte des réparations et des rénovations, pour un immeuble de placement est de 12 mois à compter de la date d'achat. Hypothèque sans coller une fourchette dans vos yeux, un guide pour les prêts au logement.

Habituellement, deux évaluations sont nécessaires pour confirmer la valeur, dit Stobbe. Dans le cas contraire, si elle est inférieure à 12 mois à compter de la date d'achat, le dernier prix de vente enregistré sera utilisé, dit-elle.

Avec tous ces obstacles potentiels à la souscription de capitaux propres sur les propriétés locatives, les investisseurs préfèreront peut-être faire ce que Hall veut faire avec ses locations: avoir le plus d'équité possible afin d'obtenir une ligne de crédit ou un prêt lorsqu'un problème majeur apparaît sur une propriété locative.

«Je veux que mes propriétés locatives aient des capitaux propres et je veux avoir accès à ces capitaux propres», explique M. Hall.

L'immobilier peut être non seulement une résidence principale, mais aussi une opportunité d'investissement. Nous avons un prêt pour les membres intéressés par l'achat ou le refinancement d'une propriété locative.

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  • BRAS de 5 ans
  • Durée maximale de 15 ans
  • La location doit être en Caroline du Nord, en Caroline du Sud, en Virginie, en Géorgie ou au Tennessee
  • Deux propriétés locatives par membre
  • Refinances limitées à l'endettement existant sur la propriété

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Où obtenir des prêts de biens d'investissement pour les biens locatifs

Les prêts immobiliers se trouvent généralement auprès des fournisseurs d'hypothèques en ligne, des prêteurs investisseurs uniquement et des banques nationales. Les taux et les conditions varient selon l'emprunteur, la propriété et le type de prêt, mais les taux hypothécaires sont généralement de 3 à 12% et les termes sont généralement de 3 à 30 ans. Les montants des prêts varient généralement de 45 000 $ à 2 000 000 $.

Si vous cherchez une hypothèque permanente, consultez Visio Lending. Ils offrent des prêts à taux fixe de 30 ans à des taux compétitifs. Ils peuvent vous obtenir un financement en aussi peu que 21 jours, ce qui vous permet de rivaliser avec tous les acheteurs de trésorerie.

Où obtenir un prêt immobilier

Hypothèques conformes pour les immeubles de placement

Lorsque nous parlons d'immeubles de placement, nous parlons généralement de propriétés résidentielles de 4 unités ou moins. Les meilleurs prêts immobiliers d'investissement dans ces cas sont généralement des hypothèques conformes. Ces prêts vous donneront généralement les meilleurs taux et les conditions les plus longues, ce qui les rend très abordables sur une base mensuelle.

Vous pouvez obtenir des prêts hypothécaires conformes auprès des grandes banques nationales, des fournisseurs d'hypothèques en ligne et des prêteurs qui ne travaillent qu'avec des investisseurs immobiliers. Les hypothèques conformes ont généralement des taux fixes et les durées les plus longues de tous les prêts immobiliers. Cependant, il y a certaines limites avec les hypothèques conformes.

Une hypothèque conforme ne fonctionnera généralement pas pour les dessus de fixateur. Si vous devez faire des rénovations sérieuses sur votre propriété avant de pouvoir le louer et être admissible à un financement permanent, vous pourriez avoir besoin d'un prêt de réadaptation. Les hypothèques conformes ne conviennent pas non plus aux propriétés multifamiliales (immeubles résidentiels de plus de 4 logements) ou aux investisseurs qui cherchent à acheter et à louer des biens immobiliers commerciaux.

La plupart des prêteurs ne vous prêteront pas une fois que vous avez 4 prêts hypothécaires actifs parce que les exigences de prêt sous Fannie Mae augmentent considérablement (comme exiger un score de crédit de plus de 720). La plupart des hypothèques que tout le monde peut avoir selon les règles Fannie Mae est de 10, mais de nombreux prêteurs cessent de vous prêter lorsque vous frappez 4. Si vous possédez un vaste portefeuille de biens locatifs avec des privilèges, alors une hypothèque générale pourrait être une meilleure option de financement.

Où obtenir une hypothèque conforme pour les propriétés de placement

Il existe trois types de prêteurs que les investisseurs immobiliers peuvent obtenir une hypothèque conforme. Ces trois prêteurs sont des banques nationales, des prêteurs hypothécaires en ligne et des prêteurs pour les entreprises d'investissement. Dans le tableau ci-dessous, nous comparons ces fournisseurs hypothécaires conformes:

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